乡村振兴关键在于激活乡村；激活乡村关键在于激活乡村产业；激活乡村产业，关键又在于激活乡村人财物地各类要素，只有激活各类要素，才能形成有效的生产函数，才能形成有效的产出，进而形成有效的收入。从目前乡村空心化现状来看，激活乡村要素，其中一项重要关键，在于激活乡村大量沉睡要素（资产），其中一项就是大量闲置住宅资源/资产。可以说，充分发挥乡村作为要素市场和消费市场的重要作用，全面激活乡村要素，唤醒乡村沉睡的资源，让乡村闲置要素充分参与乡村发展，把城市优势要素导入农村，与乡村资源有机配对，实现资产有效增值，这是实现乡村振兴的根本之路。
如何实现有效突破，特别是在现有农村基本土地制度不变前提下，如何实现有效突破，找到一条有效之路？全国各地进行了大量有益的实践探索，涌现不少好思路和好办法。在这些探索实践中，安徽岳西“一宅两院”模式就是其中一个亮眼的案例。
岳西隶属安徽省安庆市，位于安徽省西南部，与湖北省接壤，是国家园林县城、国家现代农业示范区、全国生态示范区、全国科技进步先进县和首批安徽省旅游强县。在全面推进乡村振兴进程中，岳西人勇于创新、敢为人先，进行了很多具有创新意义的探索，“一宅两院”模式、“两山”转化等工作非常值得总结借鉴和示范推广，其中“岳西一宅两院”既代表着岳西乡村的文化特色和地域特征，更是岳西乡村振兴中重要的改革创新，走出了一条民宿产业发展引领乡村振兴的安徽新样板。目前岳西正以创建国家乡村振兴示范县统揽经济社会发展全局，采取“五个五”的方法路径，聚力“抓两头促中间”，突出抓好乡村产业、乡村建设、乡村治理，努力走出一条绿水青山转化为金山银山的绿色发展之路，全面打造山区脱贫县乡村振兴示范样板。
所谓“一宅两院”即通过对现有村民住宅进行改造，打造楼上楼下2个“院子”，楼下村民自住，楼上客人住，各自进出，互不影响。该模式巧妙将农户住宅与传统民宿（农家乐）相结合，既能保证农户原有生活空间，又有效利用农村闲置的房屋资源、为当地游客提供了旅游住宿设施。通过这种模式，农村地区可在不大幅度增加建筑面积的情况下，发展乡村旅游、推动就业、增加农民收入、促进产业转型升级，最终以此为“抓手”迈向共同富裕。
可以说，“一宅两院”就是聚焦特色民宿产业，聚焦盘活利用闲置民房，整合乡村振兴衔接资金，成立村集体运营公司，租用村民空闲房屋。将农房变客房，农民变管家，发展乡村旅游民宿产业，“一宅两院”，点“房”成“金”，点“闲”成“金”，点“空”成“金”。
“一宅两院”模式是新时代乡村振兴战略的一个突出实践，他创新特色产业业态，围绕农民主体，聚焦三轻四变，采用FEPCO模式，一宅两门、一屋两分、一权两用，破解了农村建设用地受限和农民房屋闲置的问题，带动了农民主体地位的发挥，促进当地优势特色清凉经济以及承载在这一经济之上特色产业——民宿旅游发展，增加了村级集体经济收入，带动了村民就业和农产品销售，实现“农房变客房、农民变管家、田园变公园、乡村变景区”。“宅出红利，院发生机”，实现农户从被动挣钱向主动赚钱华丽转变。作为乡村振兴一个十分亮眼的案例，“一宅两院”模式具有重要的研究和借鉴价值。
“一宅两院”最核心的特点，就是在不改变农村基本土地制度前提下，“一权两用”激活闲置沉睡资源。这里我们所说的“一权两用”，就是使用而不占有，基于乡村民居结构的有效改变，一宅两院，一屋两分，一权两用，互不打扰，实现居住权与经营权的分离，以及私密性与经营性分离，进而实现农户民居使用权、经营权和收益权“三权”的一权两用。其中“使用权”一权两用，是指农户自住和作为民宿客房使用；“经营权”一权两用，是指农户自营包括为客人提供餐饮服务、自家土特产销售、就地部分导游服务，以及他营，即村集体合作社或专业公司运营的民宿；“收益权”一权两用，是指自营性收入包括土特产产品性收入和餐饮、临时司机、导游等服务性收入，以及他营性收入包括客房租金收入、收入和客房服务工资性收入，以及红利等。应该说，是一项有益的实践探索，也是基本土地制度倒逼出的一项实践探索。
与传统农村民宿旅游相比，“一宅两院”最大的不同则是产业业态创新。“一宅两院”突破传统民宿固有形态，以农民为主体, 采用FEPCO有效模式，创新发展高端精品民宿。从项目融资，房屋设计改造，再到民宿运营管理，实施各环节分离，不同的实体独立核算，确保项目的效率和灵活性。“一宅两院”民宿模式壮大村级集体经济的同时，带动村民（老年人+新农人）就业，老农人、新农人、城里游客近距离、零距离接触，互动互换式体验，共情浸润式体验，提升体验感受，增强获客能力。租赁、生产、服务、消费多模态合一，提升抗风险能力。市场后置，生产者与消费者就在农户家里见面，实现产品与消费零距离对接，村民在家就能实现自家土特产销售，让农产品变成热销产品。农户与消费者（游客）同吃同住同劳动，深度融合，完全融合，利益实现。
“一宅两院”不仅有效激活乡村人财物要素，其中人给予乡村留守老人力所能及的就业，包括做房东提供客房服务、餐食服务等，给予返乡青年人有吸引力的就业岗位如现代管家等，吸引年轻人返乡就业；激活乡村财政金融要素，包括衔接资金有效利用、乡村小额信贷的活跃度，物激活乡村大量闲置房产等。
更是有效增强各主体特别是农户利益联结。“一宅两院”一期项目由村集体公司自主运营。成立“一宅两院”旅游开发有限公司，将农户闲置房屋的二三层按使用面积入股到村集体公司。在运营方式上，村集体和农户绑定，强化利益联结。利益实现极大增强，农户既有服务性收入包括客房服务和餐饮、兼职本地部分司机导游服务性收入，资产性收入包括开放租金和公司分红，产品性收入包括农产品土特产销售收入，游客通过新式互动互换式体验，共情浸润式体验，提升体验感受。真正实现住了不想走，走了不空手的目的。
更为重要的是，“一宅两院”对于人的现代化、现代新农人塑造重要意义所在。“一宅两院”通过传统民宿结构的有效改变，实现传统小农人，现代城里人近距离零距离接触。这对于塑造新的现代农人，实现广大传统小农人向现代新农人华丽转身，具有极其重要的现实意义，游客在乡村家传统乡愁的体验，及农户从游客学到现代城里人的现代化的理念，传统与现代文化直接深度碰撞交融，双重诉求及价值实现。同时新的多模态乡村产业业态形成，对于处于断裂边缘的乡村日益弱化的邻里、村落社会关系增强，有效解决基层治理日益凸显的价值悬浮化现象，基层主体价值诉求整合，乡村社会结构的稳定具有十分重要的现实意义。
激活乡村、激活乡村产业的发展、激活要素是承接产业的有效解决方案的关键部分。在1.0版中，是由村级组织或村民共同实施产业发展项目，通过合作或集体经营来巩固和拓展资金来源，以推动乡村产业的发展。在2.0版中，则是引入专业运营公司，由专业的人负责管理和经营乡村产业项目。在3.0版中，市场机制成为主导，乡贤和融资能力强的村民代表参与乡村产业发展，在市场竞争中发挥更大的作用。以更深入、更个性化的旅游服务，吸引更多的游客和资金，促进乡村旅游和产业发展。赋予乡村居民收益权、产品收入和打造品牌的权利，引入AI和智慧乡村，提升乡村的生产力和生活质量。
当然目前“一宅两院”探索实践是有一定“天时地利人和”先决条件的。岳西区位条件资源禀赋，自然资源禀海拔800m以上“喝稀饭不淌汗的地方”所形成的稀缺的清凉经济资源，同时距武汉和合肥两座“火炉”型省会城市，3小时高速车程圈，人口超2200万，潜在市场巨大，此所谓地利条件。另外当前正时逢巩固拓展脱贫攻坚成效，有效衔接过渡期，打造可持续不发生规模性返贫任务要求，有衔接资金可以利用，此所谓天时条件。最后按岳西传统习惯，外面挣了钱一定要回老家建房、建大房，导致乡村民居空置率高、剩余闲置房屋较多，如何利用，倒逼出来，此所谓人和条件。未来在推广应用时一定要因地制宜，实事求是，分类实施。这也是“一宅两院”模式实践探索本身的应有之义。
另外，“一宅两院”作为一个新生事物，难免存在这样或那样问题，自身还需要不断完善。我们要以发展的眼光来看待他，关注他，呵护他。我们将持续关注这一模式的发展、更新和迭代。（作者为北京大学乡村振兴研究院院长、北京大学光华管理学院二级教授、博士生导师 雷明）
